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不動産用語集

カテゴリー別アーカイブ: 法律と契約

印紙税

「印紙税」は、印紙税法で定められた課税文書の作成時に課せられる国税をいいます。 主な課税文書は以下の通りです。 1) 不動産売買契約書 2) 建築工事請負契約書 3) 土地賃貸借契約書 4) 金銭消費貸借契約書 5) 3万円以上の売上代金の領収証 6) 3万円以上の売上代金以外の金銭の領収証

買換え特約

住宅を買い換える場合に、手持ち物件の売却資金を新規物件の購入に充てるという契約を締結することがあります。そのような契約の場合、手持ち物件の売却が不調に終わったときは、新規物件の購入ができなくなってしまいます。このようなケースに対応するため、既に所有する物件の売却が不調に終わった場合には、買主は新たな物件の契約を解除し、契約を白紙に戻すことができるという特約をつけることがあります。これを「買い換え特約」といいます。 例えば、「○月○日までに○○万円以上で手持ち物件を売却できなかったときは、本契約を白紙解除できる」というような特約になります。

瑕疵担保責任

売買の対象物に隠れた瑕疵(=外部から容易に発見できない欠陥)がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。隠れた瑕疵があった場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。なお、契約解除や損害賠償の請求ができるのは、買主が契約の際に瑕疵の存在を知らなかった場合で、かつ、知らなかったことについて買主に落ち度がない場合となります。一般的に、構造部分の欠陥や建物の雨漏りなどが隠れた瑕疵に該当します。また、民法上、瑕疵担保責任を追及できる期間は、特に定められていませんが、買主が瑕疵の事実を知った時から1年以内に行なわなければならないと規定されています。宅建業法では、原則として、この民法上の規定より買主に不利となる特約は無効となりますが、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合には、買主が瑕疵担保責任を追及できる期間を「引渡しの日から2年間」とすることが例外として認められています。

危険担保

売買契約締結後、引渡しの前までに、売主が責を負わない事由(台風で建物が倒壊した、あるいは隣家の失火によって建物が類焼した等)によって売主の引渡義務が履行できなくなった場合に、買主の代金支払債務が消滅するのか、しないのかの問題です。民法上は不動産のような特定物の売買における危険負担について、契約を締結したのちは買主がこれを負担することになっています(民法第534条第1項)。つまり、買主は建物の引渡しを受けていなくても代金を支払わなければなりません。しかし、売買契約を締結したのみで実際に所有権が移転していない段階で、危険だけを買主に負担させることは売買当事者間の公平を欠くとの批判も強く、民法534条を限定的に解釈すべきとの学説も有力です。 そこで、実際の取引においては、売買契約書の条文に「本物件の引渡前に、天災地変その他売主または買主のいずれの責にも帰すことの出来ない事由によって本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復して買主に引渡すものとする」と売主の負担の特約を定めるのが一般的です。 また、その修復が著しく困難で、買主が購入の目的を達することができない場合には、 買主に契約解除権を与えることも多くなっています。

既存不適格建築物

建築基準法に違反している建築物であっても、建築基準法および施行令等が施行された時点において、すでに存在していた建築物等や、その時点で既に工事中であった建築物等については、違法建築としないという特例を設けています。このように、事実上違法な建築物であっても、法律的には違法でない建築物のことを「既存不適格建築物」と呼びます。 但し、既存不適格建築物は、それを将来建て替えようとする際には、適法な建物への建て替えが必要となります。

金銭消費貸借契約

住宅の購入者が購入資金を銀行などの金融機関から借り入れる場合、金融機関との間で金銭消費貸借契約を締結します。 一般的には、購入者は購入目的物である住宅を抵当として金融機関に差し入れ、金融機関がその住宅に抵当権を設定します。 金銭消費貸借抵当権設定契約では主に次の条項について取り決めがなされます。 1)借入金額、利率、返済期日、遅延損害金 2)延滞が発生した場合や債務者の信用状況の悪化が生じた場合の措置について 3)抵当権設定について 4)不動産が滅失した場合における追加担保の差し入れ 5)不動産の売却、賃貸借等の制限 6)火災保険への加入 7)保証人または保証会社による保証について

クーリング・オフ

宅地建物の買受け申し込みや売買契約を締結した後、一定期間内に無条件で申し込みの撤回または契約の解除ができる制度を「クーリング・オフ」といいます。但し、クーリング・オフが適用されるのは、次の2つの条件を満たしている場合に限ります。 1.業者が売主となる宅地建物の売買契約で取引相手が業者以外の者であること。 2.通常の取引場所(事務所など)以外の場所で申し込みや契約が行われた場合。 なお、クーリング・オフできなくなるのは、次のような場合となります。 業者が申込者等にクーリング・オフできる旨を書面告知してから8日経ったとき、または買主が物件の引渡しを受けて代金の全額を支払ったとき。

検査済証

建築基準法に基づき、建築主から提出された工事完了届を受けて行なわれる完了検査で、工事が法令に適合していると認めた場合に、建築主事等が7日以内に交付する書面を「検査済証」といいます。 建築主は、原則としてそれまでの間、建築物を使用したり使用させたりすることはできません。

建築物の高さの制限

建築基準法の集団規定により、安全かつ良好な環境を維持するために、地域や立地条件、構造や用途に応じて都市計画区域内で定められる制限を「建築物の高さの制限」といいます。 建築物の高さの制限には、絶対高さの制限、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影による制限などがあります。

権利証

不動産の売買の際、登記が済んだことを証明する書面を「権利証」といいます。「登記済証」が正式な呼び名です。提出された売買契約書と登記申請書に不備がなければ、登記所で「登記済」の印が押されて交付となります。買主が新たに第三者にこの不動産を売却する時は、この権利証が必要となります。